Пять выводов для инвестора
- ЦАО — самый дорогой рынок городских торгов. Медиана в 2026 году — 250 917 ₽/м², в остальной Москве — 216 753 ₽/м².
- Заголовок «цена выросла в 2,5 раза» на две трети объясняется составом лотов. В 2023 году 59 % лотов ЦАО были подвалами, в 2026-м — 30 %. Если сравнивать одинаковые помещения, рост за три года +41…51 %, то есть 12–15 % в год.
- Город продаёт в центре в основном подвалы. За 2024–2026 годы это 343 лота из 782. Метр в подвале втрое дешевле, чем на первом этаже: 96 тыс. ₽ против 294 тыс. ₽.
- На скидку на повторных торгах рассчитывать не стоит. 727 объектов ЦАО выставлялись больше одного раза, медианное изменение цены — 0 %, подешевели 15 % объектов.
- Окупаемость при сдаче в аренду — 5–10 лет. По ставке оценщика доходность 9,8–12,8 % годовых, по ставкам похожих помещений на той же улице — 15–19 %. Порог 15 % проходит лот, купленный в среднем не дороже 74 % от стартовой цены.
Медиана выросла в 2,5 раза. Метр в том же помещении — на 45 %
Средняя цена на торгах смешивает рынок и ассортимент. Если город в этом году выставил меньше подвалов, медиана вырастет, даже когда ни один метр не подорожал. Поэтому мы считаем рост отдельно по каждому типу помещения.
Рост 2023 → 2026 по типу помещения, ЦАО
Доля подвалов среди лотов ЦАО
Что город продаёт в центре
В остальной Москве на торгах в основном первые этажи: 4 206 лотов из 7 090 за 2024–2026 годы. В ЦАО картина обратная: почти половина лотов — подвалы и цоколи. Это главная особенность рынка, и от неё зависят и цена входа, и ставка аренды.
Лоты ЦАО по типу, 2024–2026
Цена за м² по размеру лота, ЦАО
| Тип, ЦАО 2024–2026 | Лотов | ₽/м², медиана | м², медиана | Чек, млн ₽ |
|---|---|---|---|---|
| Всего | 782 | |||
| Подвал | 343 | 96 225 | 146 | 13,8 |
| 1 этаж | 192 | 294 012 | 84 | 26,8 |
| 2 этаж и выше | 102 | 233 361 | 144 | 30,5 |
| Цоколь и полуподвал | 69 | 150 810 | 121 | 16,9 |
| Здание целиком | 51 | 159 488 | 307 | 47,3 |
| Прочее | 25 | 235 846 | 89 | 22,9 |
Районы ЦАО: где больше всего лотов и почём метр
Округа Москвы: рост медианы 2023 → 2026
| Округ | 2023, ₽/м² | 2026, ₽/м² | Рост |
|---|---|---|---|
| Москва без ЦАО | 101 250 | 216 753 | +114 % |
| Западный | 89 804 | 238 766 | +166 % |
| Центральный | 101 418 | 250 917 | +147 % |
| Северный | 96 433 | 225 046 | +133 % |
| Восточный | 100 999 | 203 673 | +102 % |
| Северо-Западный | 101 250 | 192 898 | +91 % |
| Юго-Западный | 103 027 | 184 546 | +79 % |
| Южный | 119 269 | 209 628 | +76 % |
| Юго-Восточный | 109 733 | 185 817 | +69 % |
| Зеленоградский | 103 938 | 155 269 | +49 % |
| Северо-Восточный | 116 810 | 172 171 | +47 % |
| Новомосковский | 136 574 | 122 438 | −10 % |
По округам — сводная медиана, на неё тоже влияет смена состава лотов. Для сравнения округов между собой цифры годятся, для оценки роста цены конкретного помещения — нет.
Ждать скидку на повторных торгах бесполезно
727 объектов ЦАО и 4 203 объекта в остальной Москве выставлялись на торги не один раз. Медианное изменение стартовой цены от первых торгов к последним — 0 %.
Город не снижает цену, а снова выставляет объект с той же оценкой. Значит, выгодную цену даёт не ожидание, а быстрый и точный расчёт лота, пока он на торгах.
Как считается доходность лота
Доходность — это годовая аренда, делённая на все вложения: цена лота, ремонт, узаконивание, расходы на сделку и простой, пока ищем арендатора. Ниже реальный лот ЦАО ноября 2026 года, адрес не раскрываем.
Из чего складываются вложения, млн ₽
| Лот 820 м² | млн ₽ |
|---|---|
| Доходность по ставке оценщика | 11,5 % |
| Аренда в год (28 264 ₽/м² × 820,3) | 23,2 |
| Вложения всего | 201,6 |
| Окупаемость | 8,7 года |
| Предельная цена для 15 % | 127,8 |
| Это от стартовой цены | 74 % |
Чувствительность: доходность лота при разной ставке аренды и цене покупки
Ставка оценщика — консервативная нижняя граница. Решение принимаем, когда лот проходит 15 % хотя бы по средней из ставки оценщика и ставки похожих помещений на той же улице.
Выводы
Данные и ограничения
- Источник — открытый реестр torgi.mos.ru, выгрузка 09.11.2026: все лоты на продажу нежилых помещений и зданий, 23 249 штук. Год — по дате выставления лота.
- Цена — стартовая, итоговая цена торгов в реестре не публикуется. Цена за м² — стартовая цена, делённая на площадь, по группам берём медиану.
- Тип помещения определяется по описанию лота (подвал, цоколь, номер этажа). Повторные торги — совпадение адреса и площади.
- Доходность посчитана по 9 лотам ЦАО ноября 2026 года со ставкой аренды из отчётов городского оценщика. Это ориентир, а не статистика.