Доходность помещений в ЦАО: как считать честно
Объявления обещают 10–12% годовых, а в жизни выходит меньше. Причина почти всегда одна: доходность считают от цены покупки, забыв половину вложений.
Формула, которой пользуемся мы
Доходность = чистая годовая аренда / все вложения
Все вложения — это:
- цена покупки;
- ремонт под арендатора;
- простой до первого арендатора;
- сопровождение сделки и регистрация.
Чистая аренда — арендная плата минус управление, налог на имущество и расходы, которые не перекладываются на арендатора.
Что чаще всего забывают
- Простой. Даже в центре поиск арендатора и ремонт занимают несколько месяцев.
- Мощность сетей. Без нужных киловатт не сдать помещение под кафе — а это самые высокие ставки.
- Реальную ставку улицы. Считать нужно по сданным помещениям рядом, а не по объявлениям.
Почему торги дают запас
Город продаёт помещения от оценочной стоимости, часто ниже рынка. Дисконт при покупке напрямую повышает доходность на все вложения — поэтому в подборку клуба мы берём только лоты, которые после всех расходов дают от 15% годовых.
← Клуб инвесторов: условия и тарифы
Частые вопросы
Какая доходность нормальна для ЦАО?
Зависит от улицы и формата. Считайте на все вложения, а не на цену покупки.
Цоколь доходнее первого этажа?
Цоколь дешевле при покупке, но ставка ниже и арендаторов меньше. Решает расчёт по конкретному помещению.
Обсудить лот — @maxcapital_invest · Анонсы — t.me/torgi_msk_cao